전세보증금 지키는법에 대해 이야기 합니다. 최근에 빌라왕 사례 같은 전세사기로 인해 피해를 입게 되는 임차인이 많아졌습니다.
누군가에게는 전재산일 수도 있는 소중한 전세보증금을 지키려면 임차인 대항력이 있어야 합니다.
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전세보증금 : 임차인 대항력이란?
집주인과 제3자에게 임차인으로서 권리를 주장할 수 있는 힘이며, 집주인이 바뀌더라도 ‘임차인 대항력’이 있다면 무사히 보증금 반환이 가능합니다.
이사 후 전입신고를 하면, 다음날 0시부터 ‘임차인 대항력’ 발생합니다.
임차인 대항력이 생기기 전 집주인이 대출을 받는다면?
- ‘확정 일자’까지 발급하기
- 이사 + 전입신고 + 확정일자를 받아놓는다면, 보증금 우선 변제권 발생(* 발급 즉시 효력 발생)
발급 방법
- 주민센터에서 ‘전입신고’ 및 ‘확정일자’ 발급 가능.
- ‘정부24’에서 온라인 전입신고, ‘인터넷등기소’에서 온라인 확정일자 발급 가능
전세보증금 지키기 : 주택 계약전 확인할것들
무허가 불법 주택은 아닌지, 현장 상태는 어떤지 입주전에 사진이나 동영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.
요즘 스마트폰 성능들이 좋으니 바로 촬영해두시면 되겠습니다.
주택 매매가격 대비 전세가격의 비율이 턱없이 높은 경우 조심하셔야 합니다. 이런 경우 경매로 넘어갈 확률이 매우 높습니다.
등기부등본 등 관련 서류를 꼼꼼히 확인하고 선순위 권리관계등을 확인합니다.
집주인의 세금 체납 여부 확인하기
1 : 무허가·불법 건축물 여부 확인
무허가·불법 건축물은 「주택 임대차보호법」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.
무허가·불법 건축물 여부 확인 → 건축물 대장을 열람하세요.
2 : 적정 전세가율 확인
전세가율(집값 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다.
적정 매매가와 전세 시세 확인
▶부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등)
3 : 선순위 권리관계 확인
나보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다.
선순위 채권·보증금 확인
4 : 임대인의 세금 체납여부 확인
임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금을 전액 돌려받기 어려울 수 있습니다.
임대인 미납 세금 확인
전세보증금을 돌려받지 못해 세입자들이 법원에 임차권등기명령을 신청한 건수는 올해 11월까지 서울에서만 3700건에 달합니다.
매매가가 전세가보다 싼 이른바 ‘깡통 전세’ 사태까지 확산되면서 구제를 요청한 이들이 지난해보다 26% 늘어난 겁니다.
뉴스를 찾아봐도 전세보증보험에 가입하지 않았다면 사실상 방법이 없습니다. 경매로 넘어가더라도 근저당보다 순위가 뒤에 있으면, 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.
전세금 반환보증 상품도 집주인이 임대사업자가 아니라면 보증 수수료를 세입자가 내야 하고, 집주인이 바뀔 경우 세입자가 알아서 통보해야 하는 등, 임차인에게 불합리한 점이 많습니다.
각별한 주의가 필요합니다.
